不動産登記で国籍等の申出が必要に｜日本人も対象？2026年10月5日開始の新制度を司法書士が解説

2026.10.13

「不動産を持っている人は、全員が国籍を届け出なければならないの？」
「日本人も対象になるの？」
「国籍が登記簿に載り、誰でも見られるようになるの？」

2026年10月5日から、不動産登記に関する「検索用情報」の取扱いが変わりました。

所有権の保存登記や移転登記などによって、個人が新たに不動産の所有権の登記名義人となる場合、氏名、住所、生年月日、メールアドレスなどに加え、国籍等を法務局へ申し出ることになりました。

この制度は外国籍の方だけでなく、日本国籍の方も対象です。

ただし、結論を先にまとめると、次の2点には注意が必要です。

  • すでに不動産を持っている全ての人に、2026年10月5日から一律の届出期限が生じたわけではありません
  • 申し出た国籍等が、通常の登記事項証明書に所有者の情報として表示される制度ではありません

今回は、2026年10月12日現在の法務省・法務局の公表情報を基に、対象となる登記、必要書類、既存の所有者への影響、実務上の注意点を司法書士が解説します。

何が変わったのか

不動産の所有者については、住所等変更登記を職権で行う「スマート変更登記」に向けて、氏名や住所などの検索用情報を法務局へ申し出る仕組みが設けられています。

2026年10月5日以後に検索用情報を申し出る場合、その項目に「国籍等」が追加されました。

検索用情報として申し出る主な事項は、次のとおりです。

  • 氏名
  • 氏名の振り仮名（日本国籍を有しない方は、原則としてローマ字氏名）
  • 住所
  • 生年月日
  • メールアドレス
  • 国籍等

日本国籍の方は「日本」、外国籍の方は該当する国または地域を申し出ます。
複数の国籍を有する場合など、個別の取扱いが必要なケースもあります。

2026年10月5日開始の不動産登記における国籍等の申出を解説する司法書士木村光太朗

どのような登記が対象になるのか

主に、個人が新たに所有権の登記名義人となる次の登記が対象です。

  1. 所有権保存登記
  2. 所有権移転登記
  3. 所有権の登記を伴う一定の合体による登記等
  4. 新たに所有権の登記名義人となる人がいる所有権更正登記

一般の方に関係しやすいのは、次の場面です。

  • 新築した建物について、初めて所有権保存登記をする
  • 不動産を購入し、買主名義へ所有権移転登記をする
  • 不動産の贈与を受け、受贈者名義へ変更する
  • 相続した不動産を、相続人名義へ変更する

売買であれば、基本的には新たに所有者となる買主について国籍等を申し出ます。
相続登記では、新たに登記名義人となる相続人について確認します。

日本人も対象になる

「国籍等の申出」と聞くと、外国籍の方だけを対象にした制度と思われるかもしれません。

しかし、対象となる登記によって個人が所有権の登記名義人となる場合、日本国籍の方も原則として国籍等を申し出ます。

日本国籍の方については、国籍等を「日本」として申し出ます。

一方、法人は自然人を対象とする今回の国籍等の申出とは別の取扱いです。法人については、会社法人等番号などの法人識別事項に関する制度があります。

国籍が登記簿に公開されるわけではない

今回の改正で申し出る国籍等は、法務局が管理する検索用情報です。

所有者の氏名や住所のように、不動産の登記事項証明書へ国籍が所有者情報として表示され、誰でも確認できるようになる制度ではありません。

したがって、「登記簿を取れば、その所有者が日本人か外国人か分かるようになる」という理解は正確ではありません。

法律上の登記事項と、住所等変更登記などのために法務局が管理する検索用情報は、分けて考える必要があります。

すでに不動産を所有している人も、今すぐ申出が必要か

2026年10月5日より前から自宅、土地、マンションなどを所有しているというだけで、全ての個人に対して一律に「国籍だけを直ちに届け出る期限」が設けられたわけではありません。

今後、売買、贈与、相続、新築などにより、対象となる所有権の登記を申請する際には、新たに登記名義人となる方の検索用情報として国籍等を確認します。

また、すでに所有権の登記名義人となっている国内住所の個人は、スマート変更登記を利用するため、検索用情報を単独で申し出ることができます。

その場合も、2026年10月5日以後は国籍等を含めて申し出ます。

ただし、外国に住所がある方は、住民基本台帳ネットワークによる住所変更の確認ができないため、国内住所の方と同じようにスマート変更登記が行われるわけではありません。

住所変更登記の管理は別途必要です。

国籍等を証明する書類

国籍等を申し出る際は、申出内容を確認できる資料が必要になる場合があります。

法務省が例示している主な資料は次のとおりです。

日本国籍の方

  • 本籍地が記載された住民票の写し
  • 戸籍の附票の写し
  • 戸籍証明書
  • 日本国旅券の写しなど

相続登記で相続関係を確認するための戸籍を既に提出する場合など、同じ資料で国籍等も確認でき、別の証明書を重ねて提出する必要がないことがあります。

また、住民票コードを提供し、登記官が住民基本台帳ネットワークで日本国籍を確認できる場合には、国籍等を証する書類の提出を省略できることがあります。

外国籍の方

  • 国籍または地域が記載された住民票の写し
  • 旅券の写し
  • 本国官憲が発行した国籍を確認できる書類など

海外で作成された書類については、日本語の訳文が必要になる場合があります。

住所地、国籍、申請する登記の内容によって必要書類が異なるため、決済日や申請日より前に確認することが重要です。

国籍等を記載し忘れたら、登記はどうなるのか

検索用情報の申出が不足している場合、登記所から申出や資料の追加について連絡を受ける可能性があります。

法務省の検索用情報に関するQ＆Aでは、検索用情報の申出がないことだけで所有権の登記申請を却下するものではないと説明されています。

ただし、必要事項を空欄のままにしてよいという意味ではありません。

申請内容の確認や追加対応によって登記完了までの日程に影響する可能性があるため、申請前に国籍等と証明資料を確認しておくべきです。

また、今回の国籍等の申出と、相続登記や住所等変更登記の申請義務は別の制度です。

国籍等を申し出たからといって、相続登記や住所変更登記を済ませたことにはなりません。

司法書士へ相談した方がよいケース

次のような場合は、早めに必要書類と申請方法を確認することをおすすめします。

  • 海外在住の相続人がいる
  • 外国籍の方が日本の不動産を購入または相続する
  • 日本人だが海外に居住しており、日本の住民票がない
  • 複数の国籍を有している
  • 旅券上の氏名と、日本で使用している氏名の表記が異なる
  • 海外で作成された証明書に訳文が必要か分からない
  • 不動産売買の決済日が近い
  • 相続登記で提出する戸籍を国籍確認にも利用できるか確認したい

木村光太朗司法書士事務所では、不動産売買、贈与、相続、新築に伴う所有権登記について、国籍等の申出を含めた必要書類を事前に整理します。

茅ヶ崎市、藤沢市、寒川町、平塚市周辺で不動産登記を予定している方や、海外在住・外国籍の当事者がいる登記についてお困りの方は、ご相談ください。

まとめ

2026年10月5日から、個人が所有権の登記名義人となる一定の登記では、検索用情報として国籍等の申出が必要になりました。

対象は外国籍の方だけではなく、日本国籍の方も含まれます。

一方、今回の制度は、国籍を通常の登記事項証明書へ表示するものではありません。また、すでに不動産を持っている全ての人に、国籍だけを直ちに届け出る一律の期限が生じたわけでもありません。

売買、相続、贈与、新築などを予定している場合は、新たに所有者となる方の国籍等と、その証明資料を申請前に確認することが大切です。

FAQ

Q1．日本人も国籍等を申し出る必要がありますか？

はい。対象となる所有権の登記によって個人が新たに登記名義人となる場合、日本国籍の方も原則として「日本」と申し出ます。

Q2．以前から自宅を所有しています。今すぐ国籍の届出が必要ですか？

自宅を以前から所有しているという理由だけで、全ての方に国籍だけを直ちに届け出る一律の期限が生じたわけではありません。

今後、対象となる所有権登記を申請する場合や、既存所有者として検索用情報を単独で申し出る場合に確認します。

Q3．国籍は登記事項証明書に表示されますか？

今回申し出る国籍等は法務局が管理する検索用情報であり、通常の登記事項証明書に所有者の国籍が表示される制度ではありません。

Q4．相続登記も対象ですか？

対象です。相続によって新たに所有権の登記名義人となる相続人について、国籍等を申し出ます。

提出する戸籍で国籍等も確認できる場合は、同じ内容の資料を重ねて提出する必要がないことがあります。

Q5．会社名義で不動産を取得する場合も国籍を申し出ますか？

今回の国籍等の申出は、所有権の登記名義人となる個人についての制度です。

法人は、会社法人等番号などの法人識別事項に関する別の取扱いとなります。

Q6．外国籍の場合は何を準備しますか？

国籍等が記載された住民票の写し、旅券の写し、本国官憲が発行した証明書などが考えられます。

海外の書類には日本語の訳文が必要になる場合があります。具体的な書類は、住所地と登記内容に応じて確認します。

Q7．国籍等の申出を忘れると、登記申請は必ず却下されますか？

法務省のQ＆Aでは、検索用情報の申出がないことだけで登記申請を却下するものではないとされています。

ただし、登記所から申出や追加資料の確認を求められる可能性があるため、最初から正確に準備することが重要です。

一次情報・出典

公開日・最終更新日：2026年10月13日
執筆・監修：司法書士 木村光太朗（木村光太朗司法書士事務所）

前の記事へ

次の記事へ