エリア別：茅ヶ崎市・寒川町・藤沢市の空き家市場動向

まず、茅ヶ崎市・寒川町・藤沢市の空き家の現状を簡潔に見てみましょう。

• 茅ヶ崎市：温暖な湘南エリアで人口24万人規模の茅ヶ崎市では、2023年時点で空き家率がおよそ9.16%となっています。全国平均（約13.8%）と比べると低めですが、それでも市内に数千戸の空き家が存在する計算です。市は空き家対策として2024年4月から「茅ヶ崎市空き家バンク」を開設し、所有者と利用希望者をマッチングする制度を始めています。また、空き家売却時の3,000万円特別控除や低未利用土地の譲渡所得控除といった税制優遇制度の周知にも力を入れています。

• 寒川町：寒川町は人口約4万8千人の町ですが、高齢化に伴い将来的な空き家増加が懸念されています。実際、平成30年（2018年）の調査時点で町内には約1,445件の空き家が確認されており、2023年の空き家率は約7.9%とされています。寒川町は2022年1月に「寒川町空家等対策計画」を策定し、空き家の発生予防・適正管理・利活用の3本柱で総合的な対策を進めています。地域特性として、東京都心へのアクセスは良いものの地価は比較的安く、マイホーム需要はあるため、今のうちに空き家活用や予防策を講じることが重要とされています。

• 藤沢市：人口43万人超の藤沢市では、空き家率は約9.61%（2023年）と茅ヶ崎市と同程度です。市内には約1000件の管理不十分な空き家があるとの調査結果もあり（2021年時点）、周辺環境への悪影響（庭木の越境、建材飛散、火災・害獣リスク等）も問題視されています。藤沢市は2016年策定の基本方針を見直し、2021年3月に新たな「藤沢市空家等対策計画」を策定しました。この計画では「発生抑制」「適正管理」「利活用」の3方針の下、地域や関係団体と連携して空き家対策を推進しています。具体策として、老朽空き家の除却（解体）費用助成の検討や、所有者不明空き家への財産管理人制度活用、空き家利活用補助金の創設なども盛り込まれています。さらに2025年度からは、空き家を地域の交流拠点などに改修する場合に最大100万円の補助を出す利活用支援制度も開始されています。こうした行政の動きからも、藤沢市が空き家問題解決に力を入れていることが伺えます。

以上のように、それぞれの地域で空き家は増加傾向にありつつも、市町村ごとに対策が講じられています。

では、実際に空き家を所有している場合、「売却」と「解体」という二つの選択肢にどのような特徴があるのか、具体的に見てみましょう。

空き家を売却する場合のポイント

空き家を売却することは、所有者にとって最もシンプルな処分方法の一つです。不動産市場の動向や物件の状態によりますが、以下のポイントに注意しましょう。

• 市場動向と物件価値：エリアによって中古住宅市場の相場は異なります。例えば寒川町では、2024年の一戸建て中古住宅の平均取引価格が約2,679万円で、前年より15%も下落しました。立地や周辺環境によっては市場が軟調な場合もあるため、「売り時」を見極めることが重要です。一方、茅ヶ崎市や藤沢市のように人気のエリアでは、駅近や海沿いなど好立地の物件は比較的買い手がつきやすい傾向があります。築古でも土地の価値が高ければ「古家付き土地」として売却できるケースも多いです。実際、築年数が古く汚れや痛みが目立つ家でも専門業者による買取が可能な場合があります。リフォーム無し・現況のままでも買い取ってくれる不動産業者も存在するため、家の状態が悪くても諦めずに相談してみましょう。

• 築年数と建物の評価：日本では築年数が経過した木造住宅は市場評価が下がり、建物価値がほぼゼロに近いことも珍しくありません。そのため築後30年以上の空き家は、建物としてではなく更地としての土地の価値で取引される傾向があります。買主は購入後に建物を解体して新築することを前提とするケースも多いです。逆に築浅の物件やリフォーム済み物件であれば建物にも値が付く可能性があります。売却前に必要最低限の手入れ（簡易な清掃や庭木の剪定など）を行い印象を良くしておくと、買手の付き方が変わってくる場合もあります。

• 相続登記の必要性：空き家を売却するには、登記簿上の所有者が正しく自分（または売主）になっていることが大前提です。しかし、親から相続した家を放置していて被相続人（亡くなった親）の名義のままになっているケースが非常に多く見られます。2024年4月1日から相続登記（不動産の相続による名義変更）が義務化されており、相続を知った日から3年以内に手続きをしないと10万円以下の過料（罰金に相当）が科される可能性があります。過去に相続した分も、2027年4月1日までの経過措置期間内に登記を済ませる必要があります。したがって、売却を検討するなら早めに相続登記を完了させることが重要です。相続人が複数いる場合は遺産分割協議書の作成なども必要になるため、司法書士の助言を得ながら進めましょう。

• 税制優遇の活用：適切に手続きを踏めば、空き家を売却する際に大きな税制優遇を受けられる可能性があります。具体的には、親などから相続した空き家（昭和56年5月以前に建築された旧耐震基準の住宅など一定要件あり）を解体または耐震改修してから売却する場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。この特例を活用すれば、売却益にかかる税金（譲渡所得税）の負担を大幅に減らすことができます。また、土地のみを売却する場合でも、低未利用土地※の長期譲渡所得特別控除（最大200万円控除）という制度もあります。これらを利用するには、市区町村から要件該当証明を受けるなどの手続きが必要です。適用要件や期限があるため、売却前に制度の詳細を確認し、必要な手続きを進めましょう。 (※低未利用土地：一定の利用がなされていない低額な土地で、面積要件等を満たすもの。)

以上のように、売却を選択する際は市場価格や法手続きを踏まえて準備を進めることが大切です。

不動産会社に査定を依頼したり、税理士や司法書士に相談したりしながら、ベストな売却方法を検討しましょう。

空き家を解体する場合のポイント

老朽化が激しい空き家や、利用予定がない場合には「解体（取り壊し）」してしまう選択もあります。

空き家を更地に戻すことで安全面の不安を解消できますが、解体には費用や手続き面での注意点があります。

• 解体費用の目安：建物を解体するには当然ながら費用がかかります。その額は構造や大きさによって異なりますが、一般的な木造住宅の場合、解体費用の相場は坪あたり3～4万円程度とされています。例えば延べ床面積30坪（約100㎡）の木造家屋であれば、約100～120万円前後が目安となります。地域の業者間で価格競争もあるため、実際にはこれより安くなるケースもありますが、庭木の撤去・整地費用や廃材の処分費用が加算されると見積額が増えることもあります。鉄骨造・RC造（鉄筋コンクリート造）の建物は木造より坪単価が高く、場合によっては木造の2倍以上の費用がかかります。また、建物にアスベスト（石綿）を含む建材が使われていると、専門的な除去作業が必要なため費用が割増しになります。解体工事を依頼する際は、地元で実績のある解体業者に相見積もりを取り、内容と金額を比較検討すると良いでしょう。

• 解体後の土地活用と維持費：建物を解体して更地にすると、その後は更地として土地を活用・管理していく必要があります。駐車場や資材置場として活用したり、将来的に売却・新築するために一旦更地で保有するケースもあるでしょう。注意したいのは、更地にすると固定資産税が増加する可能性が高いことです。住宅が建っている土地には税法上の「住宅用地特例」が適用され、固定資産税評価額が最大6分の1に軽減されています。しかし空き家でも適切な管理が行われず放置された状態だと、この特例が適用除外となり税負担が跳ね上がる場合があります。一般に建物を撤去して更地にすると住宅用地特例は受けられなくなるため、毎年の固定資産税が上がる点は織り込んでおきましょう。それでも、老朽家屋を残したままにして倒壊や放火等のリスクを抱えるよりは、更地にして管理する方が安心だと考える方も多いです。特に隣家と接する密集地では、空き家倒壊や部材飛散は近隣への損害リスクになるため、早めの除却が望まれます。

• 自治体の補助制度の利用：老朽危険な空き家を除却する場合、自治体によっては解体費用の一部を補助してくれる制度があります。茅ヶ崎市を例にとると、昭和56年5月31日以前着工の木造住宅で市の耐震診断の結果耐震評点1.0未満と判定されたものを解体する際、工事費の1/2（上限36万円、特定道路沿道の場合45万円）を補助する制度があります。これは耐震性の低い危険な旧耐震住宅の除却を促進する目的の制度です。自治体によって要件や金額は様々ですが、他にも老朽空き家の除却費補助やブロック塀撤去費補助等が用意されていることがあります。寒川町や藤沢市でも、今後こうした除却補助の導入や検討が進められており、最新の情報は各市町村の空き家対策担当窓口に問い合わせるとよいでしょう。補助を受けるには事前申請が必要で、工事着手前に手続きを済ませなければなりません。知らずに解体して後から申請しようとしても補助金が下りないケースもあるため、制度を利用したい場合は計画段階で自治体に相談しましょう。

• 解体工事後の届け出：建物を取り壊した後は、「滅失登記」といって建物が無くなったことを法務局に登記申請する必要があります。これは法律上の義務であり、滅失の事実（解体業者が発行する滅失証明書等）を添付して行います。滅失登記を怠ると、登記簿上は存在しないはずの建物が残ったままになり、将来その土地を売るときなどに支障が出ます。解体業者によっては代行してくれる場合もありますが、一般には所有者が土地家屋調査士などに依頼して手続きをします。忘れずに済ませておきましょう。

以上が空き家を解体する際の主なポイントです。

費用面の負担はあるものの、安全・安心には代えられないため、「もう使わない実家が老朽化して心配」という場合は前向きに検討してみても良いでしょう。

自治体の補助や税制優遇を上手に使えば、費用負担を軽減することも可能です。

司法書士がお手伝いできること

空き家の処分にあたっては、法律や手続きに関する専門知識が求められる場面が多々あります。

そんな時こそ司法書士の出番です。司法書士は不動産の権利に関する登記のプロフェッショナルとして、空き家問題の解決に以下のようなサポートができます。

• 相続登記（名義変更）の手続き代理：前述のとおり、相続によって取得した不動産は早期に名義変更（相続登記）することが義務となりました。司法書士は戸籍収集から遺産分割協議書の作成サポート、そして法務局への登記申請まで一括して代行できます。司法書士に任せれば、面倒な書類集めや役所対応もスムーズに進みます。特に相続人が多いケースや、相続関係が複雑なケースでは、司法書士のサポートが円滑な手続きの鍵となるでしょう。

• 複雑な権利関係の整理（名義整理）：空き家によっては、所有者の名義が古いまま（亡くなった親や祖父母名義）になっていたり、登記簿上の住所が現住所と異なっていたりすることがあります。また、相続登記未了のまま何世代も経過し、法定相続人が膨大な数に広がってしまったケースや、共有名義で権利関係が複雑になっているケースもあります。そのままでは売却も活用も進められません。司法書士はこうした複雑化した権利関係の整理を得意としており、各相続人との連絡調整や必要書類の案内などを通じて、権利関係をシンプルに整理（名義の一本化等）するお手伝いをします。例えば、共有名義の空き家を売却する場合、事前に共有者全員の合意が必要ですが、司法書士が間に入って書類作成を進めることで円滑に合意形成ができた事例もあります。

• 契約・登記手続き全般のサポート：空き家を第三者に売却する際は、不動産売買契約の締結と所有権移転登記が必要になります。契約書に貼付する収入印紙のこと、決済当日の流れ、買主への引き渡し条件など、不慣れな方には戸惑うことも多いでしょう。司法書士は不動産取引時の決済立会いや所有権移転登記の手続きを通じ、売主・買主双方が安心して所有権を移転できるよう支援します。不動産会社や買主の司法書士と連携し、抵当権抹消など付随する登記も含めて確実に処理します。また、建物を解体する場合でも、前述の滅失登記の申請手続きを代行(土地家屋調査士の手配)してもらえます。専門家に任せれば、煩雑な申請書類の作成から法務局でのやりとりまで一貫して対応してくれるため、時間と労力の節約になります。

• 相談窓口としてのアドバイス提供：司法書士事務所の中には、空き家問題や相続問題に関する無料相談会を定期的に開催しているところもあります。「何から手を付けて良いかわからない」という段階でも、司法書士に相談すれば現状整理から今後の選択肢まで丁寧にアドバイスしてもらえます。藤沢市でも空き家所有者向けの相談会などが開催され人気を博しています。専門家の視点で法律・税金・手続き面の見落としがないかチェックしてもらえるため、不安を解消しながらベストな処分方法を検討できるでしょう。

空き家の扱いには、不動産・法律・税務など様々な知識が関わってきます。一般の方が一人で全てを判断するのは難しい部分も多いですが、司法書士をはじめとする専門家を上手に活用すれば、きっと道筋が見えてきます。「このまま放置して大丈夫かな？」「売るべきか壊すべきか悩んでいる」といったお悩みがありましたら、ぜひお気軽に司法書士へご相談ください。法の専門家として、皆様の大切な財産である空き家の最善の活用・処分方法を一緒に考え、サポートさせていただきます。専門家の力を借りて、空き家問題を前向きに解決していきましょう。

参考文献・情報ソース：茅ヶ崎市・寒川町・藤沢市の公式ホームページおよび空き家対策資料、国土交通省統計データ、空き家問題に関するニュース記事など.